Herhangi bir taşınmazını kiraya veren mal sahiplerinin karşılaştığı en büyük sorun kiracıların kiralarını ödememesi ve kiralananı tahliye etmemeleridir. Kira sözleşmesi Türk Borçlar Kanunu’nda düzenlenmiştir ve kiracı ile kiraya veren arasındaki sorunların çözümüne yönelik maddeler düzenlenmiştir. Öncelikle kira sözleşmesi yazılı veya belirli bir şekil şartına bağlı olarak yapılmak zorunda değildir. Sözlü olarak da yapılabilir. Ancak ispatı açısından yazılı olarak yapılması önemlidir. Türk Borçlar Kanunu’nun 13.maddesine göre, kiracı kira bedelini ödemekle yükümlüdür. Kiracı kirasını zamanında ödemiyor ise temerrüde düşmüş olur ve belirli bir usul izlendikten sonra tahliyesi mümkündür.
Temerrüde düşmüş olan kiracıyı tahliye edebilmek için şu usuller uygulanabilir.
1.İki Haklı İhtar Çekerek Tahliye Davası Açılması Suretiyle
Temerrüde düşmüş kiracının tahliyesi bakımından ilk yol, bir kira dönemi içinde kiracıya kirasının ödememesi sebebiyle iki haklı ihtar göndererek taşınmazın bulunduğu yerdeki Sulh Hukuk Mahkemesinde tahliye davası açılabilir.
Tahliye davası iki haklı ihtarın çekildiği kira döneminin bitiminden bir ay içinde açılmalıdır. Bu süre hak düşürücü süredir. Noter marifetiyle yapılması zorunlu değildir ancak ispatı açısından noterle yapılması daha sağlıklı olacaktır. Ayrıca ödenmeyen kira bedelleri için icra takibi başlatılmış ise bu durumda ihtar olarak değerlendirilebilir.
2. Tahliye Talepli İcra Takibi Başlatmak Suretiyle
Temerrüde düşmüş kiracının tahliyesi bakımından diğer seçenek ise, kirasını ödemeyen kiracı hakkında dava açmadan doğrudan tahliye talepli icra takibi başlatmaktır.
Tahliye talepli icra takibi başlatmak kiracının tahliyesi bakımından en hızlı yoldur. Takip talebine seçilen takip yolunu “Haciz ve Tahliye” şeklinde yazmak gerekmektedir. Aksi takdirde tahliye söz konusu olmaz. Bu husus çok önemlidir. Kiracıya gönderilecek ödeme emri, Örnek No: 13 formudur. Bu formda, kira sözleşmesinin süresine göre değişmekle birlikte, bir yıl ve daha uzun süreli kira sözleşmelerinde borçluya 30 günlük ödeme süresi tanınır. Şöyle ki, borçlu ödeme emrini tebliğ aldıktan sonra 7 gün için borca itiraz edebileceği, etmeyecekse de 30 gün içinde kira bedelini ödemesi aksi takdirde tahliye edileceği yazar. Borçlu 7 günlük süre içinde takibe itiraz etmez fakat 30 günlük süre içerisinde borçlarını öderse tahliye edilemez. Borçlu 7 gün içinde takibe itiraz ederse icra takibi durur.
3.Tahliye Taahhütnamesi İle
Kira sözleşmesinin imzalanmasından sonra kiracı rızasıyla tahliye taahhütnamesi imzalamış ise kiraya veren doğrudan bu tahliye taahhüdü ile kiracıyı tahliye edebilir.